Hay experiencias que unen al ser humano y una de ellas es asistir a una reunión de la comunidad de propietarios convencido de que este año sí; será rápida.
Pobre iluso.
Las juntas de propietarios son ese universo paralelo donde el tiempo se dilata, las matemáticas adquieren vida propia y cualquier decisión aparentemente sencilla —como cambiar una bombilla del portal— puede convertirse en una discusión de tres horas, con referencias históricas que se remontan a la inauguración del edificio, allá por la Edad Media.
La Ley de Propiedad Horizontal nació, con muy loable intención, para regular la convivencia entre propietarios.
Lo que probablemente no contempló el legislador fue la extraordinaria capacidad del ser humano para convertir unas reglas relativamente sencillas en un campeonato nacional de interpretaciones particulares.
Porque en una comunidad de propietarios hay una certeza absoluta: todo el mundo conoce la Ley pero el pequeño detalle es que casi nadie la ha leído.
La Ley que todos citan y casi nadie abre
Existe una especie de fenómeno paranormal en las juntas.
—Eso es ilegal.
—La Ley no permite eso.
—Tengo entendido que la Ley dice…
—Eso siempre se ha hecho así.
Pero nadie concreta el artículo. Nadie lleva el texto. Y, cuando alguien finalmente abre la norma en el móvil, se produce un silencio incómodo.
Es como discutir sobre física cuántica después de haber visto un vídeo de treinta segundos en redes sociales.
La Ley de Propiedad Horizontal no es precisamente una enciclopedia interminable. Tiene una estructura bastante accesible y establece unas reglas básicas sobre órganos, derechos, obligaciones, acuerdos y mayorías.
No hace falta ser abogado.
Bastaría con leerla antes de discutir sobre ella.
Pero en algunas comunidades existe una norma no escrita:
“Leer la Ley está muy bien, pero yo tengo entendido que…”.
Y ese “yo tengo entendido” ha causado probablemente más conflictos que muchos de los artículos de la propia Ley.
Primera convocatoria, segunda convocatoria… ¿y para qué hemos venido?
Aquí aparece otro clásico.
La convocatoria suele indicar:
Primera convocatoria: 19:00 horas.
Segunda convocatoria: 19:30 horas.
Y llega la primera.
Silencio.
Aparecen tres propietarios, el presidente, el administrador y quizá alguien que ha venido por error.
Nadie espera realmente que empiece la Junta.
Se toma café (si lo hay), se mira el reloj y se espera.
A las 19:30 comienza la verdadera función.
Entonces surge una pregunta bastante razonable: si todo el mundo sabe que la Junta se celebrará en segunda convocatoria, ¿para qué seguimos haciendo como si la primera fuera la importante?
La respuesta está en la propia Ley: no es un trámite decorativo. En primera convocatoria se exige que concurran la mayoría de los propietarios y que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza ese quórum, la Junta pasa a segunda convocatoria, que puede celebrarse sin ese requisito de quórum.
Es decir, la primera convocatoria tiene una función jurídica muy concreta.
Lo curioso es la costumbre social: en muchas comunidades todos conocen perfectamente el guion y actúan en consecuencia.
Primera convocatoria: calentamiento.
Segunda convocatoria: Junta.
Quizá algún día descubramos que, además de conocer la Ley mejor que sus redactores, también hemos conseguido perfeccionar su puesta en escena.
Y entonces llega el momento estelar: elegir presidente
Hay un instante trascendental en cualquier Junta: el nombramiento del presidente.
De repente, todos descubren que tienen compromisos inaplazables.
Uno mira fijamente al suelo, otro revisa el móvil, un tercero explica que precisamente ese año piensa vender el piso, otro recuerda que su médico le ha recomendado evitar el estrés.
Y alguien, con una mezcla de resignación y pánico, pregunta: ¿Pero no puede seguir el mismo?
Silencio.
Porque ser presidente de una comunidad tiene algo de servicio militar obligatorio.
Nadie se presenta voluntario pero, una vez nombrado, todo el mundo espera de él conocimientos jurídicos, técnicos, económicos, administrativos, psicológicos y diplomáticos.
Debe entender de cubiertas, ascensores, seguros, fontanería, humedades, subvenciones, presupuestos, eficiencia energética y, por supuesto, mediación internacional cuando el vecino del tercero acusa al del cuarto de mover muebles a las tres de la madrugada desde hace quince años.
Y todo ello, normalmente, gratis.
Porque siempre habrá alguien dispuesto a recordarle que para eso es el presidente.
La fauna de la Junta
Toda comunidad tiene sus personajes; algunos incluso coinciden en varias comunidades, lo que demuestra que estamos ante una especie extraordinariamente resistente.
1. El Presidente Vitalicio
Nadie recuerda cuándo llegó al cargo.
Él tampoco.
Conoce cada tubería, teja, canalón y grieta del edificio y tiene opinión sobre todas.
2. El Vicepresidente que no sabía que lo era
Se enteró al recibir el acta.
Su principal función consiste en mirar al presidente con una expresión inequívoca: “A mí no me metas.”
3. El Candidato Permanente
No quiere ser presidente pero lleva años haciendo campaña.
Cuando finalmente le toca, tampoco quiere.
4. El Administrador: culpable por definición
Aparece con una carpeta, varias facturas y la serenidad de quien sabe que, pase lo que pase, al terminar la reunión se irá a casa.
●Si propone una solución, “le interesa”.
●Si no la propone, “no hace nada”.
●Si el presupuesto baja, sospechoso; si sube, todavía más sospechoso.
Se espera de él que conozca el estado exacto de cada bajante, recuerde todas las incidencias desde la construcción del edificio y encuentre una empresa capaz de realizar cualquier obra al menor precio posible.
Y, por supuesto, que adivine qué vecino dejará de pagar la cuota el próximo mes.
5. La Secretaria del Acta
Lo apunta todo, especialmente aquello que probablemente habría sido mejor no dejar por escrito.
6. El “Yo ya lo dije”
Da igual de qué se hable pues él ya lo advirtió allá por 1978.
7. El Experto Universal
Toda comunidad posee al menos uno; es albañil, ingeniero, electricista, arquitecto, abogado, economista y experto en ascensores.
Dependiendo del punto del orden del día.
Puede desmontar un informe técnico con la mítica frase “eso no es así”.
No necesita aportar documentación pues su fuente es mucho más poderosa: “La experiencia.”
Aunque nadie sepa exactamente cuál.
8. El Contador Oficial de Agravios
Suele permanecer callado hasta llegar a ruegos y preguntas.
Entonces aparece con una carpeta. Luego otra.
Y finalmente un mamotreto con fotografías, correos, recibos y actas de hace doce años.
Recuerda perfectamente quién votó qué en 2004, qué empresa pintó el portal en 1997 y quién prometió solucionar las humedades durante la pandemia.
Su intervención comienza siempre con una frase tranquilizadora: voy a ser muy breve.
Una hora después seguimos escuchándolo.
9. El Fiscal de la Cuota
Detecta un gasto de 38,70 euros a trescientos metros de distancia.
—¿Y esos 38,70 euros?
—Mantenimiento.
—¿Pero mantenimiento de qué?
Y acaba constituyéndose una comisión de investigación.
10. La Vecina del WhatsApp
Tiene fotografías, audios, capturas de pantalla y pruebas documentales de que alguien deja la basura fuera de horario desde 2019.
El grupo comienza con: “Buenos días.”
Cinco minutos después aparece una fotografía de una bolsa de basura.
Media hora más tarde se debate sobre política internacional.
Nadie recuerda ya quién iba a llamar al cerrajero.
11. El Abogado de la Comunidad
No ejerce pero conoce perfectamente la Ley o, al menos, conoce perfectamente la versión de la Ley que necesita para defender su argumento.
12. El Especialista en Propiedad Horizontal
Éste sí ha leído la Ley; dos veces.
Desde entonces comienza todas sus intervenciones con: según el artículo…
Y como nadie tiene el artículo delante, automáticamente adquiere una autoridad casi sacerdotal.
13. El Historiador
Recuerda cómo era el barrio cuando allí sólo había cuatro chabolas y dos prados.
Cualquier problema actual tiene antecedentes históricos.
14. El “Yo conozco a uno”
Tiene un contacto para todo: fontaneros, electricistas, abogados, albañiles, ascensoristas…
Nadie conoce al misterioso “uno”, pero siempre sale más barato.
Supuestamente.
15. El “A mí me lo han dicho”
Es la agencia de noticias de la comunidad.
Su fuente de confianza se remonta normalmente a “Manolita”, una amiga de una vecina.
A veces esa persona ni siquiera vive en el barrio e, incluso, en ocasiones se duda incluso de su existencia.
16. El Enemigo del Ascensor
Considera que el ascensor consume electricidad como una acería.
Su propuesta es sencilla: al quinto se puede subir andando.
17. El Enemigo del Progreso
Se opone a cualquier cambio porque: siempre se ha hecho así.
Esta frase tiene una capacidad extraordinaria para detener cualquier innovación durante décadas.
18. El Vecino del Bajo
No utiliza el ascensor.
Pero participa apasionadamente en cualquier debate sobre su mantenimiento.
La democracia le asiste.
19. El del Último Piso
Tiene problemas que nadie más tiene: tejado, antena, goteras, aislamiento, palomas y fenómenos atmosféricos de carácter privado.
20. El Moroso Legendario
Su deuda aparece en las cuentas con una cantidad que ya parece tener personalidad jurídica propia.
Nadie le ha visto en una Junta desde hace años.
21. El Visionario
Quiere instalar placas solares, cámaras, sensores, cargadores eléctricos, una aplicación móvil y quizá un helipuerto.
—A la larga nos ahorramos dinero.
Nadie ha conseguido demostrar todavía cuánto es “a la larga”.
22. El Ausente Estratégico
No aparece jamás.
Pero al día siguiente sabe exactamente qué se decidió.
Y, naturalmente, está en contra.
23. El Abstencionista Profesional
—A mí me da igual.
—Entonces, ¿a favor o en contra?
—Me da igual.
Una figura imprescindible para que nada avance.
24. El Voto Decisivo
Lleva cuarenta minutos callado.
Cuando finalmente habla, decide la guerra.
25. El Radical de la Derrama
Ante cualquier problema propone una solución universal: una derrama.
Ascensor, fachada, portal, jardinería, buzones…
—Con 3.000 euros por vecino esto lo dejamos nuevo.
Curiosamente, él nunca parece tener los 3.000 euros.
26. El de la Rencilla Histórica
Nadie recuerda exactamente qué ocurrió en 2003 pero él sí.
Y cualquier asunto actual puede reconducirse hacia aquello.
27. El Conciliador
Después de cuarenta y siete minutos de discusión:
—Bueno, yo creo que hablando se entiende la gente.
Es inmediatamente ignorado.
28. El de “En mi anterior comunidad…”
Toda propuesta tiene un precedente en su antigua finca.
Allí tenían sensores, placas solares, piscina climatizada, administrador eficiente y, aparentemente, una organización social modélica.
Nadie sabe por qué se mudó.
29. El Vecino que Sólo Quiere Irse
Mira constantemente el reloj.
Está dispuesto a votar a favor de todo con tal de escuchar:
—Pues nada, levantamos la sesión.
30. El Diplomático
Traduce: esto es una barbaridad
por: Quizá podríamos valorar otra opción.”
Nunca levanta la voz; nunca insulta y probablemente sea la persona más necesaria de toda la sala.
Las mayorías: ese misterio digno de novela
Unanimidad.
Mayoría simple, cualificada, de propietarios, de cuotas.
En determinadas decisiones, además, existen reglas específicas.
Pero en muchas Juntas todo termina reducido a una fórmula matemática bastante más sencilla: gana quien grita más.
No ayuda la extendida creencia de que pagar una cuota mayor concede poderes legislativos adicionales.
No.
La cuota de participación tiene importancia donde la Ley establece que la tiene, pero no convierte a nadie en emperador del portal y precisamente por eso conviene mirar el artículo aplicable antes de levantar la voz.
La Ley establece reglas diferentes según el tipo de acuerdo y, en algunos supuestos, también según se trate de primera o segunda convocatoria.
Las obras: origen de buena parte de las discusiones
Si existe un detonante universal en una comunidad, es una obra.
Cambiar el tejado, instalar un ascensor, impermeabilizar la cubierta, rRehabilitar la fachada.
De repente aparecen especialistas en estructuras, eficiencia energética, patrimonio, contratación y costes de construcción.
Todo el mundo sabe exactamente cuánto debería costar sin haber solicitado un solo presupuesto y, curiosamente, el elegido siempre es el más barato.
Hasta que la empresa desaparece.
Entonces la conversación cambia: es que nadie mira estas cosas.
Y, naturalmente, la culpa vuelve a ser del presidente o del administrador y nunca del entusiasmo colectivo por ahorrar hasta el último euro.
Las cuotas: la economía según la comunidad
Pagar la comunidad es una experiencia filosófica.
Todos quieren:
- ●un edificio impecable;
- ●un ascensor moderno;
- ●una fachada rehabilitada;
- ●una puerta de garaje nueva;
- ●placas solares;
- cámaras;
- ●eficiencia energética;
- ●un portal perfecto.
Pero nadie quiere pagar más.
La economía comunitaria, según algunos propietarios, debería funcionar mediante una forma desconocida de alquimia financiera: más servicios, menos cuota.
Quizá algún día algún administrador descubra la fórmula y, probablemente se haga millonario.
Y por encima de todos: el acta
El acta es ese documento misterioso que consigue que una frase pronunciada hace tres meses reaparezca convertida en una obligación que nadie recuerda haber aprobado.
Por eso no es un simple resumen literario de la reunión; es el registro de los acuerdos.
Y quizá convendría leerlo con la misma atención con la que algunos leen las cláusulas de una hipoteca, porque la memoria de una Junta es sorprendentemente selectiva.
El acta, bastante menos.
El verdadero problema nunca fue la Ley
La Ley de Propiedad Horizontal tiene defectos ya que como cualquier norma, puede ser mejorable, generar dudas interpretativas o resultar insuficiente para determinadas situaciones pero muchos de los conflictos cotidianos de una comunidad no nacen de la legislación sino que nacen de tres elementos mucho más poderosos: desinformación, suposiciones y costumbre.
La frase: “siempre se ha hecho así” ha demostrado en algunas comunidades tener más autoridad que cualquier texto legal.
Y la otra: “yo tengo entendido que…” puede iniciar una discusión de cuarenta minutos sin necesidad de ninguna evidencia adicional.
Lo sorprendente es comprobar cuántas discusiones desaparecerían simplemente leyendo las reglas básicas antes de acudir a la Junta.
No hace falta memorizar artículos; tan sólo conocer las reglas del juego.
Una modesta propuesta para sobrevivir a la próxima Junta
Quizá el orden del día debería comenzar de otra manera.
Punto primero: Todos los asistentes confirman haber leído, al menos una vez, la Ley de Propiedad Horizontal.
Silencio.
Se levantará un señor del fondo: ¿Vale un resumen de Internet?
Otra vecina: Yo vi un vídeo de dos minutos.
El administrador cerrará los ojos.
El presidente suspirará.
Y alguien preguntará: Bueno, ¿pero, cuándo vamos a hablar de la puerta del garaje?
Y entonces comprenderemos que hay tradiciones que ninguna reforma legislativa conseguirá cambiar porque las comunidades de propietarios son mucho más que una institución jurídica, son un laboratorio social donde conviven el sentido común, la picaresca, la paciencia, la memoria selectiva, el ego, la solidaridad y una extraordinaria capacidad para convertir un felpudo mal colocado en una cuestión de Estado.
Y, pensándolo bien, quizá sea precisamente ese caos organizado lo que explica que, pese a todo, los edificios sigan en pie y que las Juntas continúen celebrándose año tras año porque, al final, una comunidad de propietarios no es sólo un conjunto de viviendas, es un pequeño país, tiene Gobierno, oposición, Hacienda, grupos de presión, prensa, diplomáticos, tribunales, elecciones, morosos, expertos, historiadores y hasta un grupo de WhatsApp.
Lo único que todavía no hemos conseguido es que todos estén de acuerdo en dónde poner el contenedor.
Y quizá sea mejor así.
Consultor empresarial.
Germánico en organización, perseverante en las metas, pragmático en soluciones y latino en la vida personal.
¿Y por qué no?